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淺議房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險識別及應(yīng)對

文檔作者：熊琳1 王洪英1 李志明2 張敏3 文檔來源： 1．東北電力大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué) 2．無錫供電設(shè)計研究院 3．湖南郵政子牛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司		點擊數(shù)：	更新時間： 2020年12月17日
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第3O卷第5期
2010年1O月
東北電力大學(xué)學(xué)報
Journal Of Northeast Dianli University
Vo1．30．No。5
Oct．，2010
文章編號：1005—2992(2010)05—0015—04
淺議房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險識別及應(yīng)對
熊 琳 ，王洪英 ，李志明2，張 敏3
(1．東北電力大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，吉林吉林132012；2．無錫供電設(shè)計研究院，江蘇無錫214061；
3．湖南郵政子牛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，湖南長沙410012)
摘 要：房地產(chǎn)項目是典型的高投入、高風(fēng)險、高收益的項目，具有綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的
特點。在房地產(chǎn)開發(fā)中，其各個環(huán)節(jié)都存在風(fēng)險，如何有效地識別和應(yīng)對風(fēng)險，使房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟
效益最大化，是房地產(chǎn)管理的一項重要內(nèi)容。本文著重分析了房地產(chǎn)開發(fā)過程中決策階段存在的最主
要風(fēng)險，構(gòu)建了房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險應(yīng)對模型，并提出了這些風(fēng)險因素的應(yīng)對策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險識另q；風(fēng)險應(yīng)對
中圖分類號：F293．33 文獻標(biāo)識碼：A
— L —j
一
、日IJ 吾
近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，可以說是達到了房地產(chǎn)開發(fā)的高峰期，但自從金融危機爆發(fā)以來，
對房地產(chǎn)業(yè)造成了巨大的沖擊?。加強房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險管理，是項目成功開發(fā)的重要舉措 。但
是，目前我國對房地產(chǎn)的風(fēng)險管理還處于起步階段，大部分房地產(chǎn)公司對風(fēng)險管理缺乏足夠的認(rèn)識，風(fēng)
險管理機構(gòu)和專門的風(fēng)險管理人員均未設(shè)立和配置，更談不上科學(xué)的風(fēng)險管理方法。如何加強房地產(chǎn)
管理過程中的風(fēng)險管理，已成為房地產(chǎn)業(yè)必須面對且必須積極面對的問題。
二、房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險識別
風(fēng)險識別是風(fēng)險應(yīng)對的前提和基礎(chǔ)，是風(fēng)險管理中最重要的步驟，是指對房地產(chǎn)工程造價管理過程
中各種可能發(fā)生損失因素的預(yù)測和分析 J。風(fēng)險識別有很多種方法，要視其具體情況和管理者的喜好
和能力來決定采取哪種方式，或是幾種方式的結(jié)合，要對以往發(fā)生過的類似情況進行適當(dāng)?shù)暮喜w類并
分析風(fēng)險因素產(chǎn)生的根源，進行合理科學(xué)的預(yù)測，實行動態(tài)的風(fēng)險識別方法。此外，項目風(fēng)險識別并不
是一蹴而就的事情，需要自始至終反復(fù)進行。
對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的決策階段，其存在的主要風(fēng)險有：
1．開發(fā)位置風(fēng)險
房地產(chǎn)的固定性或不可移動性在很大程度上決定了合適的開發(fā)位置對房地產(chǎn)開發(fā)的成功具有非常
重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)位置不僅包括地理位置，而且包括社會環(huán)境，其社會環(huán)境包括教育環(huán)境、交通
是否便捷、人文素質(zhì)水平、服務(wù)水平以及公共設(shè)施等。這些因素的不可確定性加大了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)
險，也決定著房地產(chǎn)開發(fā)后的銷售和租賃情況，進而影響房地產(chǎn)公司的收益，這就要求開發(fā)公司認(rèn)真做
收稿日期：2010—08—25
作者簡介：熊琳(1984一)，女，湖南省漣源市人，東北電力大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院在讀研究生，主要研究方向為工程造價管理．
l6 東北電力大學(xué)學(xué)報 第3O卷
好可行性研究分析，進行充分論證，而不是做表面文章。
2．開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險
在房地產(chǎn)項目的位置確定之后，開發(fā)的物業(yè)類型需謹(jǐn)慎選擇，其物業(yè)類型有寫字樓、公寓、住宅、別
墅、商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)等 ]。其不同的物業(yè)類型存在著不同的風(fēng)險，對風(fēng)險的敏感度有所不同，同
時，抗風(fēng)險能力也有所不同。因此，有必要在開發(fā)前認(rèn)真做好市場調(diào)查和可行性研究分析，從而開啟最
佳的類型，使項目開發(fā)成功。
3．開發(fā)時機選擇的風(fēng)險
由于房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)時間長，所以其開發(fā)活動受國家經(jīng)濟活動的影響比較大，在如今全球經(jīng)濟一體
化的時代，受其他國家的影響也是很大的，且經(jīng)濟發(fā)展具有一定的周期性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)也具有周
期性的特征，其周期包括高峰期、收縮期、低谷期、恢復(fù)期四個階段。由于周期性使房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)
系隨周期變化。但是由于房地產(chǎn)的固定性或不可移動性和區(qū)域性以及開發(fā)完房地產(chǎn)需要一定的時間，
并不能使房地產(chǎn)產(chǎn)品在空間上和時間上互補其空缺。因此，需要房地產(chǎn)開發(fā)商選擇合理的開發(fā)時機，并
預(yù)測未來幾年國內(nèi)和世界經(jīng)濟和政治格局的變化，以及收入水平和消費心理變化等風(fēng)險因素，而經(jīng)濟發(fā)
展趨勢是影響開發(fā)時機的主要風(fēng)險因素。
4．開發(fā)規(guī)模確定的風(fēng)險
由于房地產(chǎn)項目的高投入性，其開發(fā)商很難完全用自有資金開發(fā)一個項目，開發(fā)規(guī)模越大，需要籌
措的資金就越多；開發(fā)周期越長，受形勢的影響就越大，其所要承擔(dān)的風(fēng)險就越大。因此，需要謹(jǐn)慎選擇
項目開發(fā)規(guī)模，認(rèn)真科學(xué)地做好可行性研究分析 。
5．項目的市場定位風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，這
些定位是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計以及項目前期銷售方案制定的依據(jù)。市場定位影響著項目的建設(shè)風(fēng)
格、工程造價、銷售方案，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售收益。目前房地產(chǎn)公司市場定位存在許多誤區(qū)，
定位不準(zhǔn)確。在此，本文要重點說明的是項目的產(chǎn)品定位。在如今的大環(huán)境下，開發(fā)商熱衷于用廣告或
明星代言來刺激產(chǎn)品的銷售，但所有房地產(chǎn)商的宣傳模式大同小異，讓消費者很難區(qū)分其產(chǎn)品的特性，
造成隨波逐流大盤定位。如果這樣，容易造成房地產(chǎn)開發(fā)不成功，形成產(chǎn)品已經(jīng)形成，卻銷售不出去的
局面。因此，要根據(jù)地理環(huán)境和市場需求，找到潛在的消費者，準(zhǔn)確挖掘有價值的客戶，有創(chuàng)新，跟著市
場走 _8]。
6．項目的資金支付能力風(fēng)險
項目可行性研究報告出臺后，由于企業(yè)對自有資金和融資能力過高的估計；或者由于國家財政政策
和貨幣政策的變化以及地方政府的行業(yè)政策變化；或者過高的估計了自身企業(yè)員工的實力；或者對開發(fā)
項目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤等原因?qū)е沦Y金支付能力達不到計劃的要求，造成項目開發(fā)不成功或
開發(fā)無法完成的風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)決策階段的資源風(fēng)險應(yīng)對模型
房地產(chǎn)資源風(fēng)險水平 是房地產(chǎn)資源風(fēng)險來源A 的函數(shù)，其中A 為風(fēng)險識別階段所識別的房地產(chǎn)
決策階段資源風(fēng)險來源，曰i為在風(fēng)險評估階段所計算的房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險水平；C 是A 和 的
函數(shù)，其中 為房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險應(yīng)對策略。通過風(fēng)險識別、風(fēng)險評價和風(fēng)險應(yīng)對這三個階段的
分析，構(gòu)建了這三個階段的一個相關(guān)模型 ，如下：
B = ( )， (1)
C =g (A ，B )=g (Af ( ))。 (2)
式中 為房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險評價函數(shù)。基于此，風(fēng)險管理者能確認(rèn)不同的房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)
險來源的風(fēng)險水平。g 為房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險應(yīng)對函數(shù)，通過這個函數(shù)，風(fēng)險管理者能根據(jù)識別的
第5期 熊琳等：淺議房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險識別及應(yīng)對 17
房地產(chǎn)決策階段中的各種各樣的風(fēng)險來源及其風(fēng)險水平，確認(rèn)相對應(yīng)的房地產(chǎn)資源風(fēng)險應(yīng)對策略。房地
產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險管理方法論體系的模型如圖1所示：
圖1 房地產(chǎn)決策階段的資源風(fēng)險管理方法論系統(tǒng)模型
四、房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險應(yīng)對
風(fēng)險應(yīng)對是在風(fēng)險識別和風(fēng)險評價的基礎(chǔ)上，制定出各種可控制風(fēng)險的應(yīng)對措施方案，并從中選擇
最優(yōu)(滿意)方案并予以實施的過程 J。其應(yīng)對的主要措施有風(fēng)險自留、風(fēng)險回避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險分
散、風(fēng)險控制。根據(jù)房地產(chǎn)項目的投資數(shù)額大、回收周期長、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險高、投資成敗影響面大等
特點，對房地產(chǎn)工程造價管理中的風(fēng)險主要采用控制和轉(zhuǎn)移的策略。在此，首先要明確和分解風(fēng)險控制
的目標(biāo)；其次要責(zé)任落實，實行目標(biāo)管理。
在進行房地產(chǎn)項目決策時，需要把握投資時機，注重市場調(diào)查，認(rèn)真進行可行性研究分析。針對上
述所存在的風(fēng)險，并通過其模型的建立分析，其主要的應(yīng)對策略為：
1．把握開發(fā)時機
開發(fā)時機是指房地產(chǎn)開發(fā)的最佳時間和銷售的最佳機會。選擇好的開發(fā)時機是房地產(chǎn)開發(fā)成功的
第一要素。開發(fā)時機要和國家的宏觀經(jīng)濟政策相結(jié)合，并要充分考慮市場因素，預(yù)測銷售時的供求關(guān)
系。從理論上講，最成功的是在經(jīng)濟蕭條期以最低價格購人土地和完成建設(shè)，在經(jīng)濟復(fù)蘇時期以高價出
售房地產(chǎn)產(chǎn)品。把握開發(fā)時機，開發(fā)團隊需要具有較高的綜合業(yè)務(wù)水平，并具有對投資時期的高度敏感
性。
2．注重市場調(diào)查
房地產(chǎn)市場分析是房地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少的重要環(huán)節(jié)。在現(xiàn)行的中國特色的市場經(jīng)濟條件
下，一方面要注重房地產(chǎn)市場的需求，著重分析房地產(chǎn)的有效需求，但不能忽視其潛在需求，因為其潛在
需求在一定條件下也能轉(zhuǎn)化為有效需求；另一方面要密切關(guān)注國家的政策變化，因為其政策的變化可能
會導(dǎo)致供求關(guān)系的變化和消費水平或愛好的變化。
3．做好投資收益的控制
國內(nèi)外的實踐證明，在進行項目開發(fā)決策之后，設(shè)計階段對項目的造價影響最大，影響可能性在
75％ ～95％ ¨引；在施工圖紙設(shè)計結(jié)束的時候，影響造價的可能性在35％ 一75％ ；而在施工開始之后，其
影響只有5％ ～10％。由此可見，設(shè)計階段對造價的影響是很大的，因此，控制造價的關(guān)鍵階段是設(shè)計
階段。
4．做好經(jīng)濟環(huán)境預(yù)測
經(jīng)濟運行是有周期的，房地產(chǎn)項目發(fā)展也是有周期的。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與GDP有著密切的聯(lián)
系，它以宏觀經(jīng)濟形勢為依托和根據(jù)，并隨著市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)和各時期的變化因素而波動。主要表現(xiàn)為：
房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟周期進人復(fù)蘇期、繁榮期和衰退期；而其蕭條期長于宏觀經(jīng)濟周期的蕭條期。
5。做好信息的收集
當(dāng)今的時代是信息化的時代。誰掌握了信息誰就掌握了市場的主動權(quán)和先導(dǎo)權(quán)。因此，要吸收專
東北電力大學(xué)學(xué)報 第3O卷
業(yè)化信息化的人才，建立企業(yè)經(jīng)?；畔⑹占吞幚頇C構(gòu)，認(rèn)真研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策，分
析本地區(qū)的區(qū)域規(guī)劃、土地情況以及項目事宜情況，對其信息進行動態(tài)的跟蹤管理，通盤考慮，正確決
策，才能盡可能減少項目開發(fā)不成功的風(fēng)險。
五、結(jié)束語
在進行房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險管理的過程中，其難點在于房地產(chǎn)公司如何精確地做出管理所存在
風(fēng)險的決策。至關(guān)重要的是要清楚決策階段的風(fēng)險包括很多方面，這點在論文中已經(jīng)提出。此外，資源
是有限的，要有效配置資源，使其經(jīng)濟效益和社會效益最大化。因此，要提高風(fēng)險管理人員的素質(zhì)，進行
專業(yè)培訓(xùn)。再者，要進行行為管理，遵循行為管理理論，提高所有參與人員的積極性。并要加強工程造
價管理中風(fēng)險的識別、評價、應(yīng)對和監(jiān)控，才能使房地產(chǎn)公司以更低的成本獲取更多的效益，使其獲得穩(wěn)
定可靠的收益，進而促進房地產(chǎn)的健康蓬勃發(fā)展。
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Analyse briefly the identification and controlling
of the real estate in decision-—making stage
XIONG Lin ，W ANG Hong-ying ，LI Zhi．mingz
，ZHANG min
(1．School of Economics and Management of Northeast Dianli University，Jilin City，Jilin Province，China，132012；2．Power
DesignInstituteof Wu)(j，Wux／City，Jiangsu Province，China，214061；3．HunanPostZiniuRealEstmeDevelopingCO，Ltd，Chan·
gsha City，Hunan Province，China，410012)
Abstract：Real estate project is a typical high investment，high risk and high—yield project，whose features are
comprehensive，professional and highly technica1．In the development of real estate，because risk exists in all
aspects of its presence，how to efectively identify and control risks，which in order to maximize the economic
benefits of the real estate developers，is an important part of the real estate management．This paper analyzes
emphatically the most important risk existed in the decision—making stage of the development process of real es．
tate，constructs resource and risk controling model in decision—making stage of the real estate，and proposes
countermeasures of these risk factors．
Key words：real estate；risk identification；risk controHing

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