隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市建設步伐不斷加快，高層、地下建筑如雨后春筍，為打造立體化城市提供了強有力的保障，滿足了人們居住、辦公、生活、經(jīng)營等環(huán)境，城市的功能更加豐富。但由于城市建設受土地的限制，高層建筑密度增大，地下建筑使用率增高；出現(xiàn)了一幢建筑內(nèi)多產(chǎn)權單位消防安全職責不清、日常消防管理不到位；業(yè)主擅自改變使用性質(zhì)缺乏相應的消防設施和監(jiān)管職能部門失控漏管等狀況，從而造成目前很多高層、地下多產(chǎn)權建筑存在消防設施不到位、運行不正常甚至損壞無人修繕，消防車道不暢，消防撲救面被占用或遮擋，安全疏散條件差等諸多火災隱患，嚴重威脅著人民生命財產(chǎn)安全，近年來高層、地下建筑火災時有發(fā)生，造成多起群死群傷火災事故，給社會帶來不穩(wěn)定，消防監(jiān)督管理部門面臨著嚴峻挑戰(zhàn)，分析其中原因主要是：

　　一、 規(guī)范制定的滯后

　　如貴陽高層建筑自80年代初新建的第一棟貴陽貴州飯店到目前投入使用的2000多棟高層建筑，已經(jīng)26年之多，而《高層建筑設計防火規(guī)范》82年才制定出臺，后于95年、97年、99年、01年到05年10月1日分別進行了多次修改，原來高層建筑規(guī)范從無到有，從有到不斷修改補充，很多高層建筑見證了這個歷程，當初的消防設計已不能滿足現(xiàn)行規(guī)范要求，帶來先天隱患，整改難度很大；又如地下建筑，原來的功能主要是用于人民防空，由于我國無戰(zhàn)事國態(tài)民安，長期閑置，市場經(jīng)濟中受商業(yè)利益的驅(qū)動把原來的人防工程改為經(jīng)營性場所，增加了火災負荷，建筑設計防火規(guī)范僅在近幾年才對地下商場、娛樂所場所有明確的限制性規(guī)定，規(guī)范的制定和修改存在一定的隨意性和不確定性，缺乏連續(xù)性和前瞻性，滯后于城市建設。 　　 　　

　　二、 行政審批與監(jiān)督管理脫節(jié) 　　 　　

　　在當前社會主義法制建設還有待于進一步健全狀況下，投資者為追求利益最大化，有的開發(fā)商或者投資者在建設高層、地下建筑時為了能夠順利通過審批關，不惜動足腦筋挖空心思，要求設計單位想方設法去鉆有關消防法律、法規(guī)的空隙，避開有關消防法律條款的制約，完成建設項目的消防審核、驗收，在法律程序上，消防行政審批執(zhí)行了國家規(guī)范，投資者完成了建筑內(nèi)部消防設施的投入，節(jié)約了成本，但更深層次的問題隨著消費者的遷入和客戶的使用逐漸浮出水面，原來的消費者轉(zhuǎn)化現(xiàn)在的投資者后，有的把房屋轉(zhuǎn)租或者幾套住宅打通改作它用，由原來單一的住宅樓變成公共場所，開設美容美發(fā)、辦公、教室、健身房等，性質(zhì)發(fā)生了變化，內(nèi)部消防設施還是原有的難以滿足規(guī)范的要求，存在很多火災隱患。 消防監(jiān)督管理部門對此類問題束手無策，因房產(chǎn)是以居民住宅形式存在的，消費者在購買房屋時有合法的消防審批法律文書，如貴陽的隨圓大廈、黃金樓大廈、濱江廣場、金輪大廈、天安大廈等建筑，消防審批與消防監(jiān)督管理存在脫節(jié)。 　　 　　

　　三、規(guī)章不全 制度缺乏 　　 　　

　　在城市中很多居民將居民樓內(nèi)的住宅擅自租賃給單位、個人，單位或個人在租賃房屋后，根據(jù)自己經(jīng)營范圍定位，有的做辦事處、會所、美容美發(fā)、健身房、茶社、餐飲等由單一的住宅樓變成混合性多用途建筑，人員聚集，可燃物品集中、停放車輛多占有消防車道、火災危險性增加，尤其是高層建筑內(nèi)原有的消防設施不能滿足規(guī)范的要求，一旦發(fā)生火災無法保證必備的滅火設施，易造成群死群傷事故。而消防監(jiān)督部門在對其檢查時發(fā)現(xiàn)他們有合法的營業(yè)執(zhí)照等，在當前消防警力較為緊張的實際情況下，消防監(jiān)督無法保證和延伸到每家每戶。作為地方政府沒有明確的規(guī)章制度禁止此類建筑的擅自改變使用用途，而城市建設、規(guī)劃、房產(chǎn)等主管部門也沒有相應的與建筑使用功能相配套的管理措施。 　

　　四、意識不強 責任不明 　　 　　

　　高層、地下建筑往往是多家使用單位，服務客體是物業(yè)管理公司，根據(jù)現(xiàn)在的狀況，很多物業(yè)管理公司在管理時成本高，虧損多，既對消防安全管理要負責，又要為業(yè)主的維護建筑費用考慮，管理中在涉及到建筑內(nèi)部的消防設施存在隱患時無法整改，物業(yè)公司的資金來源，僅僅依靠物業(yè)管理費用來收取，用管理費來整改火災隱患是杯水車薪；如果要動用房屋維修基金，必須征得業(yè)主委員會的50%以上通過，業(yè)主委員會授權后再向房產(chǎn)局維修基金處申請，火災隱患整改周期拉長，何時整改到位是個未知數(shù)，隱患隨時成災；現(xiàn)狀是：一方面很多物業(yè)管理是原來開發(fā)商的子公司承擔售后服務的，維護著開發(fā)商的利益，一旦房屋銷售完畢開發(fā)商脫殼走人，物業(yè)管理公司也隨之而來將要解散；另一方面有的建筑在99年前建設時沒有繳納或者沒有完全繳納房屋維修基金，并且那時繳納的也少；有的老樓物業(yè)管理公司是在政府的干預下不得不去在管理此類樓宇，成了燙手芋頭；物業(yè)管理公司未整改隱患時，消防部門也奈何不了，何況依據(jù)消防法對非營業(yè)性場所的企業(yè)、單位未履行消防法僅僅是對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分或者處警告。處罰為一紙空文，奈何不了該單位。 　　 　　

　　五、敷衍了事 回避責任 　　 　　

　　根據(jù)《貴州省消防條例》有關條款兩個以上單位使用的高層建筑、地下工程或者其他大型建筑，其消防安全由產(chǎn)權所有單位或者使用單位成立管理機構管理，這給多產(chǎn)權單位或者本身就不想投入消防管理的該類建筑使用單位找到很好的借口，在消防安全責任落實上，僅僅由物業(yè)管理公司做做樣子，整個建筑內(nèi)的消防安全沒有到位，回避責任，如貴陽中信大樓，是一幢30層以貴陽中信實業(yè)銀行為主其他業(yè)主為輔的寫字樓，多年來中信實業(yè)銀行和樓內(nèi)的其他業(yè)主未開展滅火疏散演練，僅物業(yè)公司內(nèi)部進行了消防培訓和應急消防疏散演習，消防重點單位履行消防職責停留在表面，只是為了應付消防監(jiān)督部門，檢查時有檔案有記錄有培訓有內(nèi)容。 　　 　　

　　六、工作連貫性差 　　

　　長效性管理不夠消防工作是一項系統(tǒng)性、連續(xù)性很強的專業(yè)工作，在消防工作崗位上只有通過很長的一段時間才能熟悉、掌握內(nèi)部情況并服務單位，但在市場經(jīng)濟條件下物業(yè)管理公司在服務單位時像走馬燈似的更換，有時物業(yè)管理公司對業(yè)主不滿跳槽尋找新的業(yè)主，有時因業(yè)主的不滿抄掉物業(yè)公司，消防工作剛剛起步又到停滯，帶來的局面是消防工作無人管理。 　　 　　

　　綜上所述高層、地下多產(chǎn)權建筑的消防安全監(jiān)督管理應從以下入手： 　　 　　

　　一、 超前制定規(guī)范，確保法規(guī)的權威性 　　

　　當前我國執(zhí)行的各類消防規(guī)范，一方面是參照國外的規(guī)范修訂，另一方面是吸取在我國發(fā)生的多起火災教訓而制定的，他的出臺具有時代性，作為消防技術規(guī)范是國家強制性規(guī)范，如同法律一樣，必須要有他的長期性和權威性。因為一幢建筑建成歷經(jīng)百年，規(guī)范的修改意味著內(nèi)部消防設計即將要修改，否則不符合當前的消防規(guī)范要求，給監(jiān)督執(zhí)法工作帶來困惑和不解，束縛執(zhí)法人員的手腳。 　　 　　

　　二、加強制度建設、確保建筑使用的合法性 　　 　　

　　作為城市建設、規(guī)劃、房產(chǎn)、人防、公安等主管部門要與工商、衛(wèi)生等部門象上海、廣州城市那樣，出臺一部有關多產(chǎn)權建筑的管理規(guī)定(其中包括消防安全章節(jié))，明確規(guī)定居民小區(qū)、住宅樓內(nèi)不得租賃給單位使用；規(guī)劃、人防等主管部門要對商住、地下建筑內(nèi)擅自改變使用性質(zhì)對象給予嚴格處理，房產(chǎn)主管部門嚴格控制和杜絕辦理商住樓內(nèi)的住宅改作他用的產(chǎn)權證，確保原有建筑使用性質(zhì)的完整性和合法性，最大限度地減少火災隱患的存在。 　　 　　

　　三、廣泛宣傳培訓 推進消防工作的社會性 　　 　　

　　高層、地下多產(chǎn)權建筑的管理，主要有物業(yè)管理公司來經(jīng)營的，物業(yè)管理公司在我國發(fā)展時間短、起步晚，是一個比較新型的行業(yè)，處于待摸索、完善的階段，它的業(yè)務范圍主要是內(nèi)外環(huán)境保潔、交通秩序協(xié)調(diào)、內(nèi)部設施的日常維護、安全的保障等，消防安全工作所占整個工作量的30%甚至還要多，所以消防部門在政府的統(tǒng)一領導下經(jīng)常性對管理公司責任人、管理人、消防控制室操作人員的培訓。每年不少于1-2次，使其基本了解掌握有關消防法律、法規(guī)，讓物管公司更好地為多產(chǎn)權內(nèi)的單位服務，定期地象業(yè)主委員會通報建筑設施現(xiàn)狀及存在的問題等情況，積極象服務單位開展消防宣傳，讓服務對象了解消防法規(guī)的基本要求，明確的職責，推進消防工作社會化。 　　 　　

　　四、加強協(xié)調(diào)配合 推行消防審批與監(jiān)督管理的統(tǒng)一性 　　 　　

　　作為消防監(jiān)督機構要有大局意識。和整體觀念，做到消防內(nèi)部監(jiān)督的業(yè)務分工不分家，建筑消防設計審核、驗收是消防監(jiān)督執(zhí)法的一部分，不要有自己分工范圍內(nèi)的審核、驗收完了，此建筑工程項目也就全部結(jié)束了的思想，建筑工程消防設計審核、驗收是對建筑工程執(zhí)行國家消防技術規(guī)范的消防監(jiān)督，消防監(jiān)督管理是對已建好的建筑在使用時是否執(zhí)行國家有關消防法律法規(guī)的消防監(jiān)督；主要內(nèi)容是：內(nèi)部消防設施完好及日常維護、防火制度、責任制落實、消防組織建設、滅火逃生與疏散演練等方面，是消防監(jiān)督工作的延續(xù)和跟蹤，這需要消防監(jiān)督機構內(nèi)部審批和監(jiān)督力量有機的結(jié)合，充分發(fā)揮消防設計審核、驗收對建筑內(nèi)部熟悉，情況掌握早的優(yōu)勢，在審核、驗收時讓消防監(jiān)督管理單位隨案一并參加，這樣一來既可減少重復熟悉情況的時間，又能很好地掌握建筑的原始概況，同時也能從源頭向業(yè)主宣傳消防法律法規(guī)。這將對多產(chǎn)權建筑的消防監(jiān)督管理達到事半功倍效果，同時也減少消防監(jiān)督部門執(zhí)法成本的投入，更是整合了內(nèi)部警力資源。 　　 　　

　　五、很抓源頭，確保消防監(jiān)督的超前性 　　 　　

　　國家建筑工程的消防設計審核是由公安消防機構實施的，是《中華人民共和國消防法》所賦予的職責；當前，對原有多產(chǎn)權建筑單位存在的隱患邊管理邊整治，對新建的工程必須做到“不增新量減少存量”，要充分利用建筑審核的前置條件，對申報新的工程認真分析建筑的使用功能和范圍，剖析業(yè)主和購買對象，合理提出或建議采用一步到位逐步實施的構思，大膽地預測到建筑使用功能的變化，及早化解將要給消防監(jiān)督部門所帶來的不利的局面，把被動變主動；如貴陽先鋒廣場就是將有可能存在火災隱患的多產(chǎn)權建筑遏制在萌芽狀態(tài)，消防部門在建筑消防設計審核時就意識到該工程所在中央門地區(qū)，市場需求多為商業(yè)辦公，開發(fā)商申報為高層商住樓，目的是減少在消防設施上的投入和少交納給政府的相關規(guī)費，消防監(jiān)督機構在審核時讓業(yè)主按照寫字樓標準設計，一步到位，施工時將主管線安裝到公共部分，為一旦改變內(nèi)部使用性質(zhì)提供保障（將預留部分的消防設施延伸到房間并按規(guī)范布置），既保護了消費者的利益，又在源頭上遏制了火災隱患的滋生。發(fā)揮了消防監(jiān)督員的聰明才智。

　　六、規(guī)范多產(chǎn)權單位管理 加強部門聯(lián)動性 　　 　　

　　作為多產(chǎn)權建筑管理單位主管部門主要是房產(chǎn)局、建設局、規(guī)劃局、人防辦等部門，對物業(yè)管理公司經(jīng)營、服務、安全管理等要有一定業(yè)務考核標準，尤其是房產(chǎn)局對物業(yè)管理公司的資質(zhì)負有審核、驗收、年檢的職能，在實施此項工作時將消防安全、服務質(zhì)量、業(yè)務工種、責任人的培訓、單位入住前的培訓等內(nèi)容掛鉤起來，指導和監(jiān)督物業(yè)管理公司對多產(chǎn)權建筑的業(yè)務開展。也可以參照公共場所場所的管理一樣，未經(jīng)消防部門審核、驗收、消防安全檢查合格的其他部門不發(fā)相關證件，多部門聯(lián)動；如物業(yè)管理公司在消防業(yè)務培訓課時、在冊消防安全培訓合格證人數(shù)比例等方面如果沒有達到消防部門的標準，房產(chǎn)主管部門在資質(zhì)核發(fā)時不予以通過或者降級，工商部門對將吊銷營業(yè)執(zhí)照或者不予以年檢，物價部門降低其收費標準，消防部門制定出具體的標準，對檢查出物業(yè)管理公司在消防安全培訓不到位、考試通過的人數(shù)比例達不到30%的，及時通報各個部門，加強部門之間的互動，促使這個行業(yè)健康的發(fā)展。 　　 　　

　　七、夯實基礎 強化責任 促進消防工作的全面性 　　 　　

　　多產(chǎn)權單位的管理和監(jiān)督，要以消防法為依據(jù)，以國務院15號文件為載體，發(fā)動各級政府在按照“政府的統(tǒng)一領導、部門依法監(jiān)督、單位全面負責、群眾積極參與”的格局進一步推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、居民委員會在單位落實責任上下功夫，對大體量、功能多、影響大、超高層的、地下多產(chǎn)權單位基本有同級公安消防部門將此類建筑列入消防安全重點單位進行監(jiān)督管理；對那些小、老、散的多產(chǎn)權單位，要不斷督促落實消防全權責任：1、利用轄區(qū)內(nèi)派出所警力點多、面廣、延伸范圍大、底數(shù)清的優(yōu)勢開展消防工作，要求單位落實人員，2、居民委員會定期組織轄區(qū)內(nèi)多產(chǎn)權單位在一定時期內(nèi)召開業(yè)主委員會學習、宣傳、研究解決消防存在的問題，并聽取物業(yè)管理公司的工作述職，3，地方各級政府要積極拿出由于歷史原因房屋維修基金欠繳或繳納不全的多產(chǎn)權單位方案、措施，確實為多產(chǎn)權單位的安全著想，做到防患勝于救災責任重于泰山。