1、提要：

　　制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。

　　定期進(jìn)行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。

　　1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色

　　XX*華庭住宅小區(qū)，位于XX縣城，長安路東側(cè)、海興中路北側(cè)、棗北路西側(cè)、鹽北河南側(cè)，用地規(guī)整，交通便利?？偨ㄖ娣e約97802.54㎡，由多層16棟、3棟18層（不含地下部分1層）及SOHO樓1棟。

　　1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)

　　我們對XX*華庭住宅小區(qū)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。

　　1.3對XX*華庭住宅小區(qū)房屋及公共設(shè)施的管理策略

　　為做好XX*華庭住宅小區(qū)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，我們采取如下三大管理策略：

　　1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略

　　重視XX*華庭住宅小區(qū)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，通過檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，化被動(dòng)為主動(dòng)，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長其使用壽命。

　　1.3.2重點(diǎn)服務(wù)策略

　　根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。

　　1.3.3技術(shù)先行策略

　　我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。

　　1.4建筑物管理的重點(diǎn)及對策

　　1.4.1管理重點(diǎn)之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)

　　XX*華庭住宅小區(qū)大量使用玻璃幕墻，根據(jù)市建筑幕墻檢測曾對市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時(shí)間的推移，目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問題，涉及調(diào)查的931個(gè)建筑，有90個(gè)出現(xiàn)問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以，玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。

　　對策：

　　(1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的"動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測"檢測一次。

　　(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。

　　1.4.2管理重點(diǎn)之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)

　　對策：

　　(1)采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃，及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ)，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風(fēng)暴雨的襲擊。

　　(2)針對一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進(jìn)行防護(hù)，如在臺風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。

　　(3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)安全檢查，杜絕違章裝修。

　　(4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。

　　1.4.3重點(diǎn)管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)

　　對策：

　　(1)加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。

　　(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。

　　(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施，減少大修次數(shù)，降低維護(hù)成本。

　　(4)對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。

　　1.4.4重點(diǎn)管理之四：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)

　　對策：

　　(1)定期對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。

　　(2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。

　　(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，包括材料配比方案等。

　　1.4.5重點(diǎn)管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護(hù)

　　對策：

　　(1)了解掌握XX*華庭住宅小區(qū)各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。

　　(2)加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作，及時(shí)處理變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

　　(3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查，定期清潔、維護(hù)，更要注意在清潔、維護(hù)中，要使用適當(dāng)?shù)乃巹?，禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。

　　(4)加強(qiáng)對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。

　　(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān)，工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。

　　(6)及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。

　　1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍

　　房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見《2.設(shè)備管理》）。

　　公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。

　　1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

　　1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：

　　房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表

　　序號項(xiàng)目時(shí)間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容

　　1地基基礎(chǔ)半年一1．檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。

　　2．檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有無破損。

　　每季一1．適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。

　　每年一1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。

　　2承重結(jié)構(gòu)梁每季一1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

　　每年一1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

　　板每季一1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。

　　每年一1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

　　柱每季一1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。

　　每年一1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

　　承重墻每季一1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。

　　每年一1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

　　備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。

　　3非承重墻每月一1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。

　　每年一2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

　　4樓地面每季一1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。

　　2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

　　3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。

　　每年一1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。

　　5樓地面每季一1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。