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物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的識別與防范

文檔作者：韓國波文檔來源：華北科技學(xué)院建筑工程系		點(diǎn) 擊數(shù)：	更新時間： 2020年11月26日
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!""#年第# 期
!"#$%&amp;amp;’ $(%)&amp;amp;(*
住宅科技
物業(yè)管理是一個新興行業(yè)!對于改善人民群眾
的生活"工作環(huán)境!提高城市化管理水平!促進(jìn)住宅
建設(shè)!實(shí)施社會再就業(yè)工程!起到了積極而重要的
作用# 但是在物業(yè)管理服務(wù)中!火災(zāi)等造成托管物
業(yè)的損毀"漏水漏電造成嚴(yán)重的人身傷害等事件時
有發(fā)生!這些情況都給物業(yè)管理公司!特別是物業(yè)
業(yè)主帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失$ 對于要求物業(yè)保值增值
的業(yè)主!對于保本微利的物業(yè)管理企業(yè)來說!如何
正確識別和防范物業(yè)管理服務(wù)過程中存在的物業(yè)
管理風(fēng)險(xiǎn)!已成為物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)前一個亟待解決
的熱點(diǎn)問題$
! 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的理解
!"! 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的涵義
風(fēng)險(xiǎn)是指人類社會中!由于各種難以預(yù)測因素
的影響!使得行為主體的期望目標(biāo)與實(shí)際狀況之間
發(fā)生的差異!從而給行為主體造成經(jīng)濟(jì)損失的可能
性$ 具體結(jié)合到物業(yè)管理上!可以把物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
概括為%物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主委托后!在物業(yè)
服務(wù)合同約定的特定管理期間內(nèi)!由于自然災(zāi)害的
不確定性或企業(yè)運(yùn)營中內(nèi)&amp;amp;外部的多種不確定性因
素而造成物業(yè)財(cái)產(chǎn)&amp;amp;人身傷害等無法彌補(bǔ)損失的可
能性’$ 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生!輕則會引發(fā)業(yè)主或
使用人與物業(yè)管理公司之間彼此失去信任!產(chǎn)生矛
盾!可能影響物業(yè)管理的正常運(yùn)作!重則會引發(fā)物
業(yè)財(cái)產(chǎn)損失&amp;amp;人員傷亡!甚至產(chǎn)生法律官司及責(zé)任
索賠!直致雙方最后解除物業(yè)服務(wù)合同等$
!"# 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的基本特征
風(fēng)險(xiǎn)與收益是成正比的$但在現(xiàn)實(shí)中!特別是在
物業(yè)管理全過程中! 人們只注重那本來就不高的利
潤!而風(fēng)險(xiǎn)因素只是不系統(tǒng)地被考慮進(jìn)去$為了更好
的識別和防范物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)! 首先要認(rèn)識物業(yè)管理
風(fēng)險(xiǎn)的基本特征(
!"#"! 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)存在具有客觀性和普遍性
由于物業(yè)項(xiàng)目所處的自然條件$包括水文地質(zhì)&amp;amp;
氣象等%和物業(yè)的復(fù)雜程度$物業(yè)質(zhì)量&amp;amp;市場環(huán)境%等
客觀因素的存在! 使得物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是獨(dú)立于人類
意識之外的!不以人們的意識為轉(zhuǎn)移的客觀存在#物
業(yè)管理的主體雙方只能通過借鑒相關(guān)資料! 掌握某
些事物運(yùn)動變化的規(guī)律! 在有限的時間和空間范圍
內(nèi)認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)因素! 并通過對物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)因素的控
制&amp;amp;規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)造成的損失!而不可能完全排除
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)#
!"#"# 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生具有偶然性和不確定性
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)發(fā)生的原因是錯綜復(fù)雜的!
其發(fā)生的時間&amp;amp; 地點(diǎn)以及具體表現(xiàn)形式! 都是隨機(jī)
的#物業(yè)管理人員對自然和非自然的一些因素!由于
客觀上的認(rèn)識不足! 所以無法事先作出準(zhǔn)確判斷和
充分準(zhǔn)備#
!"#"&amp;amp; 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)具有可測性和可變性
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的可測性是指物業(yè)管理主體可以
根據(jù)過去的統(tǒng)計(jì)資料來判斷某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率與
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的識別與防范
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$華北科技學(xué)院建筑工程系北京!.!/.!%
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摘要分析了物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的涵義及其基本特征!物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)識別與防范的方法與措施"
關(guān)鍵詞物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)控制識別防范
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韓國波!華北科技學(xué)院建筑工程系助教"
物業(yè)管理
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!""#年第# 期
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住宅科技
風(fēng)險(xiǎn)造成經(jīng)濟(jì)損失的程度! 此特性為物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
的控制提供了重要依據(jù)"人們可以根據(jù)對某些風(fēng)險(xiǎn)
形成原因或發(fā)生條件掌握的程度"在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前通
過安全檢查#風(fēng)險(xiǎn)改善等措施"減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概
率和頻率"對其加以控制!
! 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的識別
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)造成一定的損失是不可避免的"
但是人們可以利用物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的可測性"識別出
物業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營過程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)"通
過對風(fēng)險(xiǎn)的分析" 實(shí)施全面的監(jiān)控來防范風(fēng)險(xiǎn)"進(jìn)
而使風(fēng)險(xiǎn)造成的損失降到最低!
!"# 確定物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)
物業(yè)管理中風(fēng)險(xiǎn)管理的主要目標(biāo)就是以最低
人力#財(cái)力#時間等成本"控制物業(yè)管理過程中的各
種風(fēng)險(xiǎn)或降低其損失"使物業(yè)獲得最佳的安全保障
和保值增值能力"使物業(yè)管理企業(yè)增加更強(qiáng)的生存
競爭力進(jìn)而提供更令顧客滿意的物業(yè)管理服務(wù)!
!"! 找出物業(yè)管理過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素
識別分析物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)"就是要找出物業(yè)
及物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營中潛在的每一個風(fēng)險(xiǎn)因素! 要
結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)管理事項(xiàng)"定性的判
斷出哪些管理環(huán)節(jié)存在風(fēng)險(xiǎn)因素"引起這些風(fēng)險(xiǎn)的
主要因素是什么"影響各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素的主要參數(shù)
是什么"如果風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)其后果及其嚴(yán)重程度如何等
等! 識別的根據(jù)是$以往的統(tǒng)計(jì)資料"對某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)
生的參數(shù)如環(huán)境#時間#頻率造成的人身或經(jīng)濟(jì)損
失等規(guī)律進(jìn)行的分析#歸納和總結(jié)!
!"$ 識別物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)時應(yīng)注意的問題
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)識別的細(xì)致和準(zhǔn)確程度直接影
響風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果"進(jìn)而直接影響風(fēng)險(xiǎn)處理對策的
正確性! 所以"第一"要注意資料來源的可靠性#可
參考性%第二"要考慮由于偏差疏漏等原因未找出
的風(fēng)險(xiǎn)因素的影響%第三"對于物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)
認(rèn)識到的"但又無力或不愿意承受的風(fēng)險(xiǎn)"要將其
單獨(dú)列出來"并加以認(rèn)真研究分析"力爭為后續(xù)風(fēng)
險(xiǎn)的處置工作提供重要的參考資料%第四"值得注
意的是"并非所有的物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)都可以通過風(fēng)險(xiǎn)
識別來管理! 風(fēng)險(xiǎn)識別只能發(fā)現(xiàn)已知風(fēng)險(xiǎn)%&amp;amp;’()’
*+,&amp;amp;"-或已知未知風(fēng)險(xiǎn)%&amp;amp;’().’&amp;amp;’()’ *+,&amp;amp;-"除此之外
風(fēng)險(xiǎn)" 由于其特殊性/ 不可能在其發(fā)生前預(yù)知
%.’&amp;amp;’().’&amp;amp;’()’"即&amp;amp;未知未知風(fēng)險(xiǎn)’-!
$ 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)具有兩面性" 隨著所管理的物業(yè)
范圍擴(kuò)大"物業(yè)檔次的提高"若趨向好的方面"會使
物業(yè)管理企業(yè)增加收益%若趨向壞的方向"同樣會使
物業(yè)管理企業(yè)遭受損失! 在此" 只針對后一方面情
況"介紹如何應(yīng)對物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)!根據(jù)物業(yè)管理中風(fēng)
險(xiǎn)的特點(diǎn)#性質(zhì)#類別及其潛在影響等"對于物業(yè)管
理風(fēng)險(xiǎn)的處置"可以分為兩種途徑$
$01 在物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前" 采取各種預(yù)控手段"
力求消除或減少風(fēng)險(xiǎn)
$0101 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指物業(yè)管理企業(yè)將其損失
有意識地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方
承擔(dān)" 目前許多物業(yè)管理企業(yè)都在運(yùn)用這種風(fēng)險(xiǎn)管
理方式! 具體做法有$
(1)非保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)!物業(yè)管理企業(yè)常常將風(fēng)
險(xiǎn)影響較大# 企業(yè)不能接受# 可分散的部分風(fēng)險(xiǎn)工
程" 通過簽定專項(xiàng)服務(wù)合同的形式分包給專業(yè)技術(shù)
性強(qiáng)的其他專門公司來承擔(dān)" 實(shí)際也將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)
由另一方承擔(dān)和賠償!例如"物業(yè)管理公司把所管理
大廈的玻璃外墻的清洗工作分包給設(shè)備優(yōu)良# 專業(yè)
化程度高且技術(shù)性強(qiáng)的專業(yè)清洗公司在&amp;amp;協(xié)議條款’
中涉及許多具體的責(zé)任問題" 合同雙方可以充分利
用它"巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任!物業(yè)管理公司可以
在協(xié)議條款中應(yīng)用&amp;amp;免責(zé)約定’形式!例如"合同中載
明&amp;amp;若被委托方在管理過程中造成業(yè)主或使用人的
人身#財(cái)產(chǎn)損失時"責(zé)任和費(fèi)用由被委托方承擔(dān)’!
(!)保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)! 即通過參加保險(xiǎn)"以小數(shù)
額的保費(fèi)為代價"避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)! 實(shí)踐中"物業(yè)
管理企業(yè)可以把自己的財(cái)產(chǎn)#運(yùn)輸工具#機(jī)械設(shè)備等
進(jìn)行投保" 還可以為員工投保意外傷害險(xiǎn)和健康保
險(xiǎn)"這是由于物業(yè)管理服務(wù)過程中"有可能發(fā)生或出
現(xiàn)意外事故"如觸電#墜落等工傷事故!
$010! 風(fēng)險(xiǎn)自留
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)自留是指物業(yè)管理公司預(yù)期某項(xiàng)
風(fēng)險(xiǎn)不可避免時"自行設(shè)立基金"自行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)處
置方式!在處置自留的風(fēng)險(xiǎn)時"物業(yè)管理企業(yè)要采取
各種措施減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及降低損失程度!
現(xiàn)實(shí)中物業(yè)管理公司通常的做法為$ 招聘經(jīng)驗(yàn)豐富
的物業(yè)管理人員參與全過程的管理% 與外聘的保險(xiǎn)
公司的專家共同組成風(fēng)險(xiǎn)防范小組% 主動采取措施
做好財(cái)務(wù)準(zhǔn)備等!例如"在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)財(cái)務(wù)預(yù)
算時通過留有一定余地來預(yù)防&amp;amp;漏%下轉(zhuǎn)第2$ 頁!
物業(yè)管理
!"
!""#年第# 期
!"#$%&amp;amp;’ $(%)&amp;amp;(*
住宅科技
!上接第"# 頁!交率!升高帶來的風(fēng)險(xiǎn)"
"$%$" 風(fēng)險(xiǎn)回避
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)回避是指物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)
自身的實(shí)際情況#經(jīng)濟(jì)能力$來選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的管
理項(xiàng)目或放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目" 對于
一些物業(yè)管理資質(zhì)低#管理經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)$通常
以選擇普通住宅小區(qū)管理來回避可能因自身經(jīng)營
不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)" 還有一些物業(yè)管理公司為了增加
收入$本末倒置$將本來就不十分充足的人力#物力
投入到房地產(chǎn)中介#商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)#文化娛樂設(shè)施等方
面$致使本來可以回避的風(fēng)險(xiǎn)而沒有得到很好的防
范$給企業(yè)造成了不可估量的損失" 需要特別注意
的是$風(fēng)險(xiǎn)與收益共存$一味地#盲目地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)回
避也是不合適的$它會導(dǎo)致企業(yè)爭取獲得高收益的
進(jìn)取精神不足"
"$%$&amp;amp; 風(fēng)險(xiǎn)分散
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分散是指物業(yè)管理企業(yè)通過科
學(xué)的管理組合$如選擇合適的幾種不同類型物業(yè)進(jìn)
行管理組合$不同管理期限的組合$物業(yè)管理企業(yè)
自身的%集團(tuán)式!管理組合$使整體風(fēng)險(xiǎn)得到分散而
降低$從而達(dá)到有效的控制風(fēng)險(xiǎn)" 應(yīng)該注意的是$物
業(yè)管理企業(yè)在選擇所管物業(yè)時要注重高風(fēng)險(xiǎn)類型
物業(yè)和低風(fēng)險(xiǎn)類型物業(yè)適當(dāng)搭配$以便彼此之間相
互彌補(bǔ)&amp;amp;另外還要注意同期管理的物業(yè)數(shù)量$所管
理的物業(yè)數(shù)量太少時$風(fēng)險(xiǎn)分散作用不明顯&amp;amp;而所
管理的物業(yè)太多時$會加大組織管理的難度$以及
導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)資源分散$ 影響組合的整體效
果"
"’( 在物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后$采取一定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)
劃進(jìn)行及時補(bǔ)償
由于物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)具有一定的隨機(jī)性$物業(yè)管
理企業(yè)要制訂風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案$建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理制
度$同時要加強(qiáng)對員工和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)意識和措施培
訓(xùn)$特別是要制訂事故發(fā)生后的應(yīng)急處理程序和相
關(guān)責(zé)任人的規(guī)章制度等" 要做到%事出有人報(bào)$報(bào)則
有人管$管則有結(jié)果$雙方均滿意!"但是$風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對
計(jì)劃是針對已識別的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的&amp;amp;對于未知未知風(fēng)
險(xiǎn)$ 不可能預(yù)先制定相應(yīng)的應(yīng)對計(jì)劃或應(yīng)急計(jì)劃$
因此$可以利用管理儲備來應(yīng)付"
!收稿日期"())&amp;amp;*)"*%##
修和更新&amp;amp;!電梯#水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)&amp;amp;"
保潔及園林綠化服務(wù)&amp;amp; #物業(yè)區(qū)域秩序的管理服
務(wù)&amp;amp;$物業(yè)檔案資料的管理&amp;amp;%物業(yè)維修#更新的帳
務(wù)管理等"
當(dāng)然$ 除了以上這些針對物業(yè)公共事務(wù)之外$
也有雙方在合同中約定由物業(yè)管理企業(yè)對屬于業(yè)
主自用部位和自用設(shè)施等實(shí)施管理服務(wù)行為"
’&amp;amp;(物業(yè)管理的期限" 期限應(yīng)包括起始日期及
終止日期$根據(jù)雙方的意愿還可以對合同到期后的
延期問題做出規(guī)定"
’+(雙方的權(quán)利和義務(wù)" 根據(jù)我國法律的規(guī)定$
結(jié)合具體實(shí)際情況$物業(yè)管理公司的主要權(quán)利有,&amp;amp;
履行物業(yè)管理合同$依法經(jīng)營&amp;amp;’接受管理委員會
和小區(qū)居民的監(jiān)督&amp;amp;!重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主
管理委員會審議$并經(jīng)其認(rèn)可&amp;amp;"接受房地產(chǎn)行政
主管部門#有關(guān)行政部門及住宅小區(qū)所在地人民政
府的監(jiān)督指導(dǎo)"
’-(違約責(zé)任" 違約責(zé)任實(shí)質(zhì)是合同當(dāng)事人不
履行或不適當(dāng)履行合同約定或法定義務(wù)$所應(yīng)承擔(dān)
的損害賠償#支付違約金#解除合同等民事責(zé)任"
’.(合同的更改和終止" 在物業(yè)服務(wù)合同中$可
以訂有合同的更改和終止條款"
’#(其他事項(xiàng)"雙方在合同中可以約定其他未盡
事宜$如風(fēng)險(xiǎn)事宜$調(diào)解和仲裁等等"
&amp;amp;’( 由物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的業(yè)主的權(quán)利
上述服務(wù)的具體內(nèi)容就是業(yè)主權(quán)利的范圍" 另
外$業(yè)主有選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利"但是這種選擇
并不是單一業(yè)主的意思表示就可以完成的$ 需經(jīng)物
業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)( / " 以上通過業(yè)
主大會選聘和解聘物業(yè)公司$ 同時在物業(yè)管理公司
不符合要求的時候還可以解聘物業(yè)管理公司"其次$
業(yè)主可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定$ 接受物業(yè)管理
企業(yè)提供的服務(wù)$ 并且業(yè)主享有監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)
履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利"
參考文獻(xiàn)
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物業(yè)管理
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