一、房屋建筑管理維護(hù)方案

　　（一）房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求

　　目的：通過對(duì)建筑有計(jì)劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長(zhǎng)其使用壽命。

　　原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時(shí)進(jìn)行維修；并有計(jì)劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

　　職責(zé)：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫相應(yīng)的清潔記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理公司實(shí)際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。

　　（二）房屋建筑本體共用部位的維修管理

　　1、標(biāo)志明顯（由清潔工進(jìn)行日常清潔，維修班根據(jù)損壞情況進(jìn)行保養(yǎng)）：

　　1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖（其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置），安全出口疏散指示燈；

　　2)地下室設(shè)備房門貼設(shè)備房標(biāo)志牌，各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。

　　3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。

　　4)警示牌，如：“設(shè)備重地 非公勿入”、“機(jī)房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險(xiǎn)”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請(qǐng)勿合閘”、“高壓危險(xiǎn) 請(qǐng)勿靠近”、“設(shè)備故障 暫停運(yùn)行”、“火警無情 通道禁?！薄ⅰ坝须娢ｋU(xiǎn) 閑人免進(jìn)”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠(yuǎn) 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請(qǐng)移玉步”、“袖手旁觀 風(fēng)度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。

　　5)為便于管理，對(duì)所有的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。

　　6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí)，并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。

　　7)綠化物種應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌，綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息，請(qǐng)勿打擾”等警示牌。

　　8)兒童游戲場(chǎng)等場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人陪同”的警示標(biāo)志。

　　9)施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn)，請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。

　　10)自行車、摩托車庫按指定位置做標(biāo)識(shí)。

　　11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭”。

　　12)衛(wèi)生間打掃時(shí)，有黃色標(biāo)志牌“路滑，小心滑倒”

　　2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)環(huán)境整潔、美觀，協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序，使物業(yè)使用人有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境，凡業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修，應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，并需遵守對(duì)房屋裝修有關(guān)問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。

　　原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12:00-14:00，晚上8:00-10:00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所（包括公共走廊及馬路上），違者視情節(jié)給予處罰。嚴(yán)禁高空拋物，違者處以經(jīng)濟(jì)處罰，并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后，裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆才?，物業(yè)公司將自行雇用工人進(jìn)行清理，而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。

　　以下內(nèi)容為禁止之列：

　　1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面，在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。

　　2)一切屋外更改或加建。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。

　　3、建筑物外觀始終保持完好、整潔；外墻建材貼面無脫落；玻璃幕墻清潔明亮、無破損；無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。

　　1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。

　　2)裝修工程：門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門窗應(yīng)與原門窗一致；掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。

　　3)樓地面工程：木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復(fù)；損壞超過２５％以上或缺乏材料時(shí)，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。

　　4)屋面工程：屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。

　　5)飾面工程：外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，如有必要，可加做防水層。天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。