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物業(yè)管理安全注意事項

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物業(yè)管理安全注意義務
題綱：
安全注意義務—從合同法到侵權行為法
一般安全注意義務的理論
安全保障義務的法律規(guī)定
管理服務的安全注意義務范圍
違反義務的“四個方面”和“兩種責任類型”

備注：1
物業(yè)管理的安全注意義務也就是經營者的安全保障義務，由于這個義務決定管理過程中出現(xiàn)的人身損害需要承擔責任。
備注：2
安全注意義務=安全保障義務（法律的表述）
通常表述為“安全注意義務”的原因：
物業(yè)服務主要是管理過程的安全注意
保障人身安全是物管行業(yè)忌諱
安全注意義務理論是安全保障義務法理基礎

備注：3
一、安全注意義務          —從合同法到侵權行為法
備注：4
人身損害賠償糾紛的法律訴訟可分為：
 違約之訴 
 侵權之訴

備注：5
“違約之訴”法律適用是《合同法》，違約責任是合同義務人違反合同義務的法律后果。
“侵權之訴”法律適用是《侵權行為法》侵權責任是行為人違反一般性義務（侵害絕對權，如財產權、人身權）的法律后果。
備注：6
2002年，提交全國人大的《中華人民共和國民法（草案）》第八編《侵權責任法》    表明：《侵權行為法》立法程序剛剛啟動
備注：7
案例一  “銀河賓館案”
一女入住銀河賓館被殺，死者父母認為銀河賓館嚴重失職，應當承擔侵權責任， 1999年向法院起訴，索賠133萬余元。
一審判決，認定賓館與死者之間建立的是合同關系。賓館未能兌現(xiàn)作出的“24小時的保安巡視，確保您的人身安全”的承諾，應承擔違約責任，故酌情判令被告賠償原告人民幣８萬元。
二審法院認為，賓館未履行對王某的安全保護義務，自應承擔違約責任。王某之死是兇手所為。銀河賓館的不作為僅僅是為兇手作案提供了條件，這種條件與王某之死沒有必然的因果關系，銀河賓館依法只對其在訂立合同時應當預見到的因違反合同可能造成的損失承擔賠償責任，銀河賓館不負有侵權責任。

備注：8
案例二  筆架山莊案
98年筆架山莊業(yè)主被害，2001年家屬向法院起訴，以物業(yè)公司侵權提出索賠139.36萬元。改為訴作為違約，索賠42.85萬元
一審判決，認定根據物業(yè)合同的性質、目的和行業(yè)習慣，避免住戶人身、財產受到侵害，成為此類合同的附隨義務。物業(yè)公司沒有全面、認真的履行合同義務，應當承擔違約責任。承擔的賠償責任不應當超過其訂立合同時應當預見到違約的損失，違約賠償酌情定為10萬元。
備注：9
案例二  筆架山莊案
二審判決，合同的約定、法規(guī)的規(guī)定均明確排除上訴人對住宅區(qū)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產安全保護、保管等義務。如果合同當事人以合同形式明確排除或有關法律規(guī)范已明確規(guī)定合同義務不含某項內容，則不應當將該內容作為合同的附隨義務。若視為附隨義務，該附隨義務的責任比物業(yè)合同中的主義務責任還重大，違背了合同的誠信等價原則。撤消原判。

備注：10
這兩個案共同的特點：
1、把安全保障義務作為合同約定義務，追究違約責任。
2、訂立合同時應當預見到的因違反合同可能造成的損失承擔賠償責任。
3、合同義務應但當符合合同的誠信等價原則。
4、將從“侵權之訴”改為“違約之訴”。
備注：11
最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件 適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]20號）
從事經營活動或者其他社會活動的人負有對相關公眾在合理限度范圍內的安全保障義務
【發(fā)布日期】2003-12-28
 【生效日期】2004-05-01
備注：12
最高人民法院的《司法解釋》出臺后，安全保障義務實際上成為法定義務。未履行義務的不作為，應當承擔侵權責任。
人身損害賠償從“違約之訴”轉到“侵權之訴”。

備注：13
侵權責任的賠償金（第十七條）　
醫(yī)療和誤工費用，包括醫(yī)療費、誤工費、護理費、交通費、住宿費、住院伙食補助費、必要的營養(yǎng)費。?
傷殘賠償費用，包括殘疾賠償金、殘疾輔助器具費、被扶養(yǎng)人生活費，以及因康復護理、繼續(xù)治療實際發(fā)生的必要的康復費、護理費、后續(xù)治療費。
死亡賠償費用，包括搶救醫(yī)療費賠償喪葬費、被扶養(yǎng)人生活費、死亡補償費以及受害人親屬辦理喪葬事宜支出的交通費、住宿費和誤工損失等其他合理費用。

備注：14
侵權責任歸責原則
過錯責任原則
無過錯責任原則
（過錯責任推定原則）
公平原則
備注：15
二、一般安全注意義務的理論
備注：16
“冤有頭、債有主” 傳統(tǒng)觀念
這句俗語簡潔而直接地反映了傳統(tǒng)權利保護觀的內涵，這種觀念認為:損害應由侵害行為的實施者來承擔，這是天經地義的道理；而與損害事實發(fā)生有關的其他人、事只不過是偶然存在的因素，沒有必要在模糊的事實關系中再去尋找是否還存在其他的責任人。

備注：17
傳統(tǒng)的民法理論
以下三種不作為行為承擔侵權行為責任:
依法律規(guī)定應當作為而不作為;（違法）
依契約約定應當作為而不作為;（違約）
因先危險行為發(fā)生防范危險的作為義務而不作為。（危險行為）

備注：18
一般安全注意義務的要求：
            從事交易或者社會活動，肇致形成或者持續(xù)特定危險源的，應當采取必要安全措施，以保護他人免受損害。違反此項一般安全注意義務要求導致?lián)p害結果發(fā)生，雖無法律明確規(guī)定的作為義務或者合同約定的作為義務，安全注意義務人仍應當為自己的不作為行為承擔民事責任。

備注：19
一般安全注意義務要求主要的類型:
先行為肇致危險的防范義務，如駕車撞人，縱無過失亦應將傷者送醫(yī)救治;挖掘水溝，應為加蓋或采其他必要措施。
開啟或者維持某種交通或交往的危險防范義務，如寺廟佛塔樓梯有缺陷，應為必要警告或照明;在自家庭院舉辦酒會，應防范腐朽老樹壓傷賓客。
因從事一定營業(yè)或職業(yè)而承擔防范危險的義務。如經營旅館飯店，應注意清除樓梯油漬，維護電梯安全，照明通往停車場的道路，防止發(fā)生危險等。

備注：20
三、安全保障義務的法律規(guī)定
備注：21
《消費者權益保護法》
第十八條  經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。對可能危及人身、財產安全的商品和服務，應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發(fā)生的方法。

備注：22
《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》
        第六條　從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。
           因第三人侵權導致?lián)p害結果發(fā)生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任后，可以向第三人追償。賠償權利人起訴安全保障義務人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。
備注：23
《解釋》中只列舉“住宿、餐飲、娛樂”三個行業(yè)，但后面一個“等”字把從事經營活動的經營者和其他社會活動的組織者都概括進去，成為承擔義務的主體。
          在無法確認侵權人或者侵權人沒有能力承擔賠償責任的情況下，旅館、銀行、列車的所有者或者經營者盡到保護義務的，不承擔責任；未盡到保護義務的，應當承擔補充賠償責任。
          ——侵權責任法（草案）第六十五條 
                                    
備注：24
對侵權損害賠償規(guī)則體系的完善具有重大意義
備注：25
承擔安全保障義務的法理依據：
收益與風險相一致的原則；
危險控制理論；
從經濟學角度來看，由經營者承擔安全保障義務更加具有經濟性；
從社會學角度看，根據現(xiàn)代公司法社會責任理論，經營者是強勢群體，應盡到安全保障這一社會義務；
從世界立法思潮來看，讓經營者承擔安全保障義務是符合世界立法思想潮流的

備注：26
經營者安全保障義務的性質：
(一)以法定義務為基礎
     經營者的安全保障義是法律上的基本義務，只是對經營者的最低的要求,它有一定的限度和范圍。經營者單方面承諾自己的義務高于法定義務而為相對人默示接受者,應當認為存在相應的合同約定。
(二)以積極作為義務為原則
   消極不作為行為往往構成對其安全保障義務的違反。負有積極作為義務但不積極作為而致人損害者,謂之消極加害行為。
        既違反法定義務又違反約定義務,出現(xiàn)責任競合的情況，受害者有選擇的權利。
備注：27
社會活動組織者
   應當注意《解釋》還加入了“其他社會活動”，一般把這個解釋為組織者，這種社會活動也包括先行為這種類型，因為我們所理解的一般社會活動注意義務是把所有這些類型包括在內，社會活動組織者也是承擔義務的主體。
備注：28
案例三  “驢友”死亡事件索賠案
陳某在網上發(fā)帖人組織自助游，一次每人60元的AA制活動，因為遭遇山洪暴發(fā)不幸遇難的受害者家屬，向12名自助游組織者和同伴索賠35萬元。
法院一審判決認為，發(fā)帖人陳某、死者以及其他１１名“驢友”都負有不同程度的責任。判發(fā)帖人承擔６０％的責任，死者和其他"驢友"分別承擔２５％和１５％的責任。旅伴必須集體 家屬賠償21萬元，其中發(fā)帖人要承擔１６萬余元賠償。
備注：29
四、管理服務的安全注意義務范圍
備注：30
   安全注意義務范圍與物業(yè)管理的服務內容和事項有關，       一般是 共用部位、共用場地、共用設施設備維護管理，綠地養(yǎng)護，車輛停放、秩序維護和安全防范。       有些還包括會所、文體活動設施等。
備注：31
  物業(yè)管理的場地設施，具有“準公共場所”，即面向是非特定的使用人。對安全防范標準要比一般家居安全高。而且公共場所的特殊侵權責任訴訟中的要承擔無過錯責任。

備注：32
       第十六條　下列情形，適用民法通則第一百二十六條的規(guī)定，由所有人或者管理人承擔賠償責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外：
     （一）道路、橋梁、隧道等人工建造的構筑物因維護、管理瑕疵致人損害的；
     （二）堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；
    （三）樹木傾倒、折斷或者果實墜落致人損害的。
      前款第(一)項情形，因設計、施工缺陷造成損害的，由所有人、管理人與設計、施工者承擔連帶責任。

備注：33
民法通則：
第一百二十五條  在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應當承擔民事責任。
第一百二十六條  建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

備注：34
案例四  不特定人使用場所認定為 “公共場所”
原告去某公司辦事后出來，時逢被告正在對其該層進行二次裝修施工。通道地磚下落打磨墻壁的滑石粉，沒有任何的警示標志，導致原告滑倒受傷提出賠償。
一審法院認為，本裝修地點自己所有的房屋，其不同于一般意義上的公共場所、通道。原告未謹慎造成摔倒，其責任不在于被告，駁回的訴訟請求。

備注：35
二審法院認為。該樓層出租給被上訴人等單位從事經營活動。大樓及該樓層并沒有禁止人員進出和通行的規(guī)定，且租賃房屋從事經營活動，其經營場所必然會有工作人員以及客戶等人員出入，該樓走廊也是提供給公眾通行的，應該屬于公共場所。被上訴人辯稱走廊不是公共場所的理由不能成立。
   被上訴人在該公共場所進行裝修，應當采取充分的安全保障措施并設置明顯的警示標志。沒有證據證明警示牌是在事發(fā)前由被上訴人。因此，對被上訴人認為警示牌系由其在事發(fā)前設置的主張，不予采信。被上訴人在公共通道內施工，沒有盡到足夠的安全防范責任，對此存在過錯，應當對上訴人受到的損害承擔主要責任。上訴人作為具有完全民事行為能力人，應當有在施工現(xiàn)場小心謹慎的意識，因未足夠謹慎造成受傷，應當承擔次要責任。由被上訴人負擔70%，其余30%由上訴人自行負擔
備注：36
     XXXX(事情)出現(xiàn)，被告應當做XXXXX.但被告不采取任何措施，未盡到“善良管理人”的注意義務，應承擔相應的法律責任。
備注：37
“善良管理人”之注意
在我國民法中沒有“善良管理人”的規(guī)定。何謂“善良管理人”的注意?從經濟學角度看，無非是理性經濟人概念的翻版。
從法律上看，“善良管理人”之注意來源于羅馬法，他要求行為人管理他人事務，不是站在一般普通人的立場上，而是要站在一個有相當知識經驗人的立場上的注意義務。這種“善良管理人”所承擔的義務要求比較高，它不以行為人的主觀意志為標準，而以客觀上應不應注意為標準。
備注：38
管理服務者有義務主動作為以下：
在與自己有責任的領域內檢查發(fā)現(xiàn)危險源；
及時排除危險源；
排除不了的，設置障礙隔離危險源；
無法排除的，也無法隔離，采取措施降低危險性。
設立危險警示標識。

備注：39
物業(yè)公司管理的場地設施，除了開放給業(yè)主或其他人使用的外，還有部分是不開放區(qū)域。如配電房、機房、封閉的天臺。如存在疏于管理發(fā)生人身損害，也要承擔責任，特別是未成年的傷害。
備注：40
案例五 管理庫房未鎖，油漆罐被小孩拿出點著造成傷害，物業(yè)公司承擔部分責任
備注：41
案例六 天臺門未鎖好，小孩進入從玻璃采光井摔下受傷，物業(yè)公司承擔責任
備注：42
五、違反義務的“四個方面”和“兩種責任類型”
備注：43
違反安全保障義務的“四個方面”：
設施設備未盡安全保障義務
管理服務未盡安全注意義務
防范制止第三者侵權未盡安全保障義務
對兒童未盡安全保障義務。

備注：44
案例七 “超市墜落案”（設施安全）       超市室內裝修人工草坪使用石膏構成一種“先危險行為”。
備注：45
案例八  措施不當、管理不善
某小區(qū)內檔風架被大風刮倒后砸在一輛小客車后車窗處，橫臥于小區(qū)道路上。小區(qū)保安發(fā)現(xiàn)后，在小客車一側放置了兩個警示筒予以警示。一位患有高度近的業(yè)主途徑此處被檔風架絆倒，造成十級傷殘，將物業(yè)公司告上法庭，雖然物業(yè)公司在檔風架倒塌后設置了警示筒，但警示筒設置的位置與被刮倒的檔風架有一定距離，未能起到足夠的警示作用，故其應當承擔采取措施不當、管理不善的責任，賠償原告部分經濟損失。原告在行走中未注意到障礙物，故對其摔傷的后果亦應承擔責任。
備注：46
案例九 第三者侵權未盡安全保障義務
“東?；▓@索賠案”
“信托花園索賠案” 。
備注：47
案例十    未盡兒童安全保障義務
推玩玻璃門，頑童被砸傷，銀行因未在門上貼警示標志有責任，原、被告責任七三開
備注：48
《解釋》規(guī)定了經營者安全保障義務的兩種責任類型：
直接責任。
補充責任。

備注：49
一、直接責任。
構成要件：
經營者從事經營活動引起正當信賴，例如信賴其環(huán)境設施的正常利用符合安全性要求。
損害發(fā)生于經營者的危險控制范圍。
對發(fā)生損害的潛在危險經營者能夠合理予以控制。
損害結果的發(fā)生沒有第三者責任的介入。
備注：50
二、補充責任。
構成要件:
第三人侵權是損害結果發(fā)生的直接原因。
對第三人的侵權未盡必要的防范和合理控制義務，即不作為。
第三人侵權與經營者未盡安全保障義務發(fā)生原因競合;此種原因競合系作為行為與不作為行為的原因競合，它表現(xiàn)為如果經營者盡到作為義務，通常能夠防止或者制止損害結果的發(fā)生或者擴大。
      符合以上要件的，經營者應當承擔補充賠償責任。

備注：51
謝謝各位！
備注：52
備注：53

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