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物業(yè)管理接管驗收方案

　　
評論：　更新日期：2017年08月17日
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物業(yè)接管驗收程序
一、工作程序
（1）開發(fā)商擬定《移交接管工作進(jìn)度計劃》，成立移交小組，任命專職移交并送達(dá)接管驗收《通知書》，由物業(yè)公司備案；
（2）物業(yè)公司的“驗收小組”，按《物業(yè)接管資料的移交》核對所接收的資料，在15日內(nèi)簽發(fā)驗收回復(fù)函并約定驗收時間，對其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊，逐項清查驗收；
（3）物業(yè)公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進(jìn)行接管驗收；
（4）對未按設(shè)計要求配套到位，和不能正常運轉(zhuǎn)的設(shè)備（包括水、電、暖等），物業(yè)提出整改意見，由開發(fā)商負(fù)責(zé)落實，直至合格；
（5）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)核；
（6）對單元內(nèi)物件無明顯不符和檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。
（7）業(yè)主入住時，由業(yè)主對其進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整改后報告開發(fā)商，由其限令施工隊逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后清項；
（8）在保修期內(nèi)，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報告開發(fā)商查驗證實后，由其責(zé)令施工隊更換或返修。
二、注意事項
（1）接管驗收工作必須依靠開發(fā)商、管理公司雙方密切合作，才能順利完成。
（2）應(yīng)選派素質(zhì)好、對工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參與驗收；
（3）物業(yè)公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場上，對將要交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，同時也應(yīng)從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進(jìn)行驗收；
（4）驗收中出現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，督促開發(fā)商（或指定的施工單位）維修、改進(jìn)；
（5）移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接收的只是管理權(quán)。
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附件一????????物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及方法
　　一、梁柱、板主體
　?。保磮D紙設(shè)計逐間檢查無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；
　?。玻疅o鋼筋外露。
　　二、頂棚
　?。保ɑ颐嫫秸?，面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮；
　?。玻疅o裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。
　　三、墻面
　?。保ɑ颐嫫秸?，面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無明顯裂縫、無污漬；
　　２．塊料（如瓷磚）面層：
　?。ǎ保┱迟N牢固，無缺棱掉角；
　?。ǎ玻┟鎸恿鸭y、損傷、色澤一致；
　?。ǎ常p砂漿、飽滿、線條須直；
　?。ǎ矗┩鈮γ鏌o裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。
　　四、地（樓）面
　　１．毛地面：平整、無裂紋。
　　２．塊料（如瓷磚）面層：
　?。粒迟N牢固，無缺棱掉角；
　　Ｂ．面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條須直；
　?。茫畬p砂漿飽滿，線條須直。
　?。常嗌皾{面層：抹灰平整，壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺陷。
　?。矗l(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：
　　Ａ．用小桶、塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水。
　?。拢诙斓綐窍聶z查樓面無滲漏。
　　五、門窗
　?。保_啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。
　?。玻畯氖覂?nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活。
　　３．木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形。
　　４．單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象，玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。
　　５．電子對講門：
　?。粒_啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；
　　Ｂ．不銹鋼門無刮花痕。
　　６．防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。
　　７．窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。
　　六、樓梯、扶手
　　 1.?混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯：裂縫，面層剝落，鋼筋無外露。
　?。玻撃窘Y(jié)構(gòu)的樓梯：
　　Ａ．用力輕搖晃動，無彎曲。
　?。拢摻钿P蝕，無彎曲。
　?。茫緣K表面無龜裂，油漆脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。
　　七、插座
　?。保娖鞑遄?，單指輕擊，檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求。試電筆檢查，每個插座電源接通是否正常。
　?。玻炀€插座，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞（收視效果由業(yè)主入住后檢查）。
　?。常娫挷遄?，只進(jìn)行外觀驗收，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞。
　　八、接線盒
　　１．單指輕擊，蓋板安裝牢固，目視蓋板損壞；
　?。玻迷囯姽P檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭。
　　九、開關(guān)
　　１．安裝牢固，目視蓋板損壞；
　?。玻_關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。
　　十、照明燈具
　?。?、用木或硬竹片等物體碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損。
　　２、打開所有燈具，檢查電源接通是否正常．燈具發(fā)光是否正常。
　　３．產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通。連續(xù)工作３天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。
　　十一、供水系統(tǒng)
　　１．安裝牢固搖晃，打開每棟的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥），管道完好無損，無滲漏水、無銹跡；
　?。玻艿澜宇^無滲水；
　?。常堫^（花灑和水閥）：打開水閥，流水暢通，接頭無漏水。
　　十二、排污管道（含塑料管）
　　１．安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；
　　２．從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無阻。
　　十三、地漏
　　地濾的金屬網(wǎng)安放穩(wěn)固、管道密實、無滲漏水、無堵塞、排水暢通。
　　十四、衛(wèi)生潔具
　?。保惭b牢固，配件齊全，完好無損，面層無污跡和刮花痕跡；
　?。玻嗨笈潘诮涌诿軐崳瑹o滲水，接水軟管無銹跡；
　?。常闫鳎核錄_水正常，不堵塞，沖水暢通。
　　十五、室內(nèi)配電箱
　　１．安裝牢固，配件齊全，試驗操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常。
　　２．開關(guān)符合型號規(guī)定。
　　３．導(dǎo)線與設(shè)計相符，布線規(guī)范。
　?。矗恳暸潆娤渖w無損壞，操作一次開關(guān)靈活。
　　十六、其他
１．??? 晾衣鉤，室內(nèi)吊扇掛鉤。
用軟線等套住掛鉤用力拉時，安裝牢固，無搖晃，目視鋼筋掛鉤表面裂紋，彎處無裂縫。
　?。玻?、電表和煤氣表。
　　安裝牢固，無搖晃，打開室內(nèi)水閥看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常，目視外觀完好無損傷，鏡面玻璃無損傷。
???十七、機(jī)電設(shè)備的接管驗收
1、機(jī)電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有運行準(zhǔn)運證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮。
2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。
3、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。
?4、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。
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附件二：
產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單
物業(yè)地址：
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開發(fā)商
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資料名稱
數(shù)量
移交
日期
接收人
備注
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產(chǎn)
權(quán)
資
料
1.項目批準(zhǔn)文件
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2.建設(shè)用地批準(zhǔn)文件
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3.建筑執(zhí)照
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4.拆遷文件
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5.哈爾濱市房地產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件）
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6.住宅使用許可證
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7.住宅使用說明書
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8.哈爾濱市新建住宅質(zhì)量保證書
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9.業(yè)主檔案（按單元）
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技
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術(shù)
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資
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料
1.竣工工程項目一覽表
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2.各類設(shè)備清單（隨機(jī)資料、合格證、操作維護(hù)說明書、備品備件）例如：水泵、監(jiān)控設(shè)備、電子對講門等
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3.竣工圖{總平面、各類房型平面、建筑（包含地面地下）、結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備、管線、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙}
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4.綠化設(shè)計施工圖及綠化植物種類清單
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5.地質(zhì)勘察報告
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6.工程合同及開工報告
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7.工程竣工驗收證書（報告）
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8. 用電批準(zhǔn)文件
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9.工程預(yù)決算
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10.圖紙會審記錄
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11.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位，包括質(zhì)量事故處理記錄
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12.隱蔽工程驗收記錄
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13.土建施工記錄
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14.設(shè)備安裝調(diào)試記錄
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15.建筑物各項指標(biāo)的測試記錄、沉降觀察記錄
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16.工程質(zhì)量事故和處理記錄
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17.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書
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18.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書
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19.砂漿、混凝土試塊試壓報告
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20.供水、管道煤氣的試壓報告
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21.供水、供電、監(jiān)控、消防及其他各類設(shè)備的檢驗合格證
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22.第一次水池清洗、檢驗報告
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23.其它重要技術(shù)決定和文件
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附件三：
資料接管驗收遺留問題登記表
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資料名稱
問題簡述
備注
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??? 施工單位：????????? 開發(fā)單位：???????? 物業(yè)公司：
附件四：
資料接管驗收遺留問題整改表
資料名稱
問題簡述
整改內(nèi)容
整改結(jié)果
備注
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?施工單位：???????? 開發(fā)單位：???????? 物業(yè)公司：

附件五：
頤和家園一期（A塊）機(jī)電設(shè)備/設(shè)施移交單
?????????????????????? NO.
設(shè)備名稱：
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型號/規(guī)格：
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數(shù)量：
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安裝地點：
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安裝時間：
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單價：
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供貨商名稱：
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供貨商聯(lián)系人：
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供貨商聯(lián)系電話
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安裝單位名稱：
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安裝單位聯(lián)系人：
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安裝單位聯(lián)系電話
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設(shè)備保修年限
設(shè)備使用壽命/運行年限：
采購合同中是否有隨設(shè)備奉送備品/備件：
設(shè)備外觀描述：
設(shè)備運行功能狀況描述：
采購合同/安裝合同復(fù)印件是否齊全？
其它問題：
移交方簽字：
接受方簽字：
移交日期：
接收日期：
???????
說明：接受方在接受該設(shè)備/設(shè)施后，僅對該設(shè)備/設(shè)施進(jìn)行日常運作及日常/定期維護(hù)保養(yǎng)，
不代表對該設(shè)備/設(shè)施擁有所有權(quán)。

附件六：
接管驗收機(jī)電設(shè)施/設(shè)備遺留問題登記表
設(shè)施、設(shè)備名稱
位置
遺留問題簡述
備注
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施工單位：??????????? 開發(fā)單位：????????? 物業(yè)公司：?????????????????????????????
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附件七：
接管驗收機(jī)電設(shè)施/設(shè)備遺留問題整改表
設(shè)施、設(shè)備名稱
位置
遺留問題簡述
整改內(nèi)容
整改結(jié)果
備注
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施工單位：??????????? 開發(fā)單位：????????? 物業(yè)公司：

附件八：
頤和家園一期（A塊）房屋本體現(xiàn)狀接管驗收單
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編號
位置/
地點
現(xiàn)狀描述
備注
土建
設(shè)施
照明
給排水
門窗
安防
通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視
水、電、煤（表）
其它
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施工單位：????????????????????????? 開發(fā)單位：?????????????????? 物業(yè)公司：???????????????????????????????????????????
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附件九：
頤和家園一期（A塊）房屋本體接管驗收問題登記表
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編號
位置/地點
存在問題簡述
備注
土建設(shè)施
照明
給排水
門窗
安防
通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視
水、電、煤（表）
其它
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施工單位：??????????? ???????開發(fā)單位：????????????????????? 物業(yè)公司：
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附件十：
頤和家園一期（A塊）房屋本體接管驗收整改表
????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 棟?????????? 號???????????????????????????????????????????????????????? 年??? 月??? 日

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編號
位置/地點
存在問題簡述
整改內(nèi)容
整改結(jié)果
備注
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施工單位：????????????????????? 開發(fā)單位：?????????????????? 物業(yè)公司：
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